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说句实话，这些来自顶级风险投资机构的代表们确实具备相当的专业素养和扎实的行研功底。
在收到会议邀请、并拿到那份简略方案摘要后，他们并没有只是将其视为一份普通的商业计划书，而是立刻安排团队对首都周边的物流产业现状、货物流通量、现有主要物流园区基地的规模、租金及利用率等关键数据进行了快速但深入的调研。
正因如此，他们内心早已建立起一个关于“合理规模”的基准线。
因此在此刻听到“1500亩”这个数字，才会感到如此突兀和难以置信。
这远超他们基于当前市场认知所构建的模型上限。
率先发难的是IDG资本的那位执行董事，他扶了扶眼镜，目光锐利地看向台上的周伟，问题直接而尖锐，没有任何迂回：
“周总，很感谢您刚才的分享。不过，有一个核心数据我想和您再确认并探讨一下。根据您刚才的介绍，鲲鹏物流计划在首都周边建设的这个一级枢纽，占地面积规划是1500亩，对吗？”
他稍微停顿，让这个数字再次在会场中回响，然后继续道：
“不瞒您说，在来参加今天会议之前，我们团队对首都及华北区域的物流基础设施进行过一轮快速调研。”
“根据我们目前掌握的数据和市场主流认知，在首都周边，一个功能完善、吞吐量可观的现代化物流园区，占地面积通常在200-300亩之间。”
“即便是目前运营非常成功、业务饱和的个别大型基地，其核心作业区也极少超过300亩。”
他的语速加快，逻辑清晰：
“我们认为，一个300亩左右的智能化物流基地，在当前的市场环境下，其仓储和分拨能力已经足以支撑一个相当可观的业务体量，甚至会有一定的冗余。”
“即便贵司志向远大，希望为未来五年、甚至十年的业务增长预留充足的空间，我们认为将面积规划扩大到500-600亩，已经是一个非常激进、甚至可以说极具前瞻性的设想了。这足以应对可预见的业务增长。”
他身体微微前倾，目光紧盯着周伟，抛出了最终的核心质疑：
“可是，1500亩这个数字，比市场现有最大体量的基地还要大出数倍！”
“这不仅仅是一个‘超前’规划，在我们看来，这已经有些脱离当前的市场基本面和我们对未来合理增速的预测了。”
“我们非常想知道，这个堪称夸张的面积规划，其背后的核心依据到底是什么？”
“是基于怎样一种业务量预测模型？或者说，这是否意味着贵司对未来物流行业的发展有着与我们截然不同的判断？”
“同时我们担心，如此巨大的土地储备，可能会在项目初期就形成沉重的资产负担，严重拖累投资回报效率。”
这位IDG代表的提问，条理分明，直击要害，不仅质疑了面积的合理性，更隐隐指向了项目可能存在的“好大喜功”、“盲目圈地”的风险。